官方敲黑板：房地产筑底！

0月17日，五大部负责人联合召开了“促进房地产市场平稳健康发展”发布会。在回复记者提问时，住建部部长倪虹提到：“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。10月份的地产数据，会是一个积极乐观的结果”……

很显然，从官方的定调上，房地产触底了！

实际上，9.26中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强稳地产信号，随后9月底以来一线城市接连出台楼市新政，多部门召开新闻发布会，介绍“一揽子”增量政策举措，均极大地提振了市场信心，居民置业意愿有所改善。而此次召开的新闻发布会，是一场高度关注以及重量级别的发布会，住建部部长、财政部部长助理、自然资源部副部长、央行副行长、金融监管总局副局长五大部负责人联合出席，旨在为促进房地产市场平稳健康发展提供政策支持。

从会议上看，进一步明确了促进房地产市场平稳健康发展的多项“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。

其中四个取消包括：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括：降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加包括：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，一是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。除此之外，本次会上也涉及多项改善房地产市场供求关系的举措，收购存量房及盘活闲置存量土地是重要发力点。

对于高规格的新闻发布会以及具体的“组合拳”来说，影响还是比较大的。一方面，虽然政策整体还是对此前信息披露的进一步细化，但更加重视和系统之下，彰显对房地产市场平稳健康发展的信心和决心；另一方面，无论是货币化安置还是“白名单”信贷投放力度加大，都有助于释放住房需求以及改善市场资金环境，提振市场信心。只不过，需要注意的事，货币化安置与专项债收储，还需要关注年底中央经济工作会议进一步明确。

整体看，政治局会议定调以及多方政策跟进之下，房地产政策发力方向已经明确，房地产市场筑底或近在咫尺。最新情况看，房地产主要指标降幅收窄。房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄。特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。而本次重磅的新闻发布会上，建部也表示市场已经开始筑底，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。如果后续政策持续落地和发力，全国市场真正的筑底或带来更多的支撑和提振。

至于房地产板块，在重磅发布会以及政策释放之下不涨反跌，市场倾向于政策的不及预期，进而迎来所谓的“强预期，弱现实”行情。具体看，A股市场自10月11日以来整体重心走低， 而房地产板块在此期间逆势上行，10月17日发布会的前一天甚至还迎来大涨，显示出强烈的预期。不过，发布会当日指数却小幅高开后大跌，市场的解读是政策低于预期以及短期的兑现行情上演。

我们认为，这里的预期实际上可能存在一定的偏差。比如市场认为货币化安置100万套以及四万亿元授信额度等整体低于预期，但实际上官方发言当中也提到，100万套不是终点，而仅是开端。至于四万亿，这或许是今年房地产资金支持力度最大的政策。当然，既然市场行情走出来，就需要尊重市场的选择。而根据此逻辑，在没有更多政策规划以及人大关于具体刺激方案规模公布之前，房地产板块或继续上演这种博弈行情。不过，对于更多投资者而言，随着高层定调以及政策发力明确之下，房地产“止跌回稳”趋势将是确立的。根据此逻辑，短期市场如因预期偏差导致的回落，或反而是阶段布局的好时机。

具体机会方面，虽然房地产板块整体基本面回升仍需等待，但“市场已经开始筑底”下，根据机构观点综合，可从三方面进行机会的挖掘：1、消费刺激与地产结合方向，跟踪万科A、金地集团以及新城控股等；2、四季度业绩有望超预期的我爱我家以及世联行等；3、行业企稳回升预期下，关注龙头招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等。